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O que esperar do mercado imobiliário italiano em 2024

Desafios e oportunidades: O futuro do setor imobiliário na Itália em 2024.

mercado imobiliário italiano 2024
O que esperar do mercado imobiliário italiano em 2024 | Foto: Depositphotos

De novas regras para aluguéis turísticos a uma reforma do popular programa ‘superbonus‘, há mudanças significativas reservadas para os proprietários de imóveis na Itália no próximo ano.

Possuir uma casa na Itália é um sonho realizado para muitos, mas ser proprietário de um imóvel traz consigo uma série de obrigações legais e financeiras específicas que são notoriamente difíceis de navegar.

Para complicar ainda mais as coisas, impostos sobre propriedades e regulamentações de habitação ou aluguel estão sujeitos, na maioria das vezes, a alterações anuais, o que pode significar que até os proprietários mais atentos correm o risco de violar as regras.

O próximo ano não será uma exceção, pois a nova Lei Orçamentária e uma série de decretos ministeriais menores já delinearam algumas mudanças-chave que afetarão o mercado imobiliário (e as finanças dos proprietários) em 2024.

Visão geral do mercado imobiliário

Após experimentar um crescimento constante em 2021 e 2022, o mercado imobiliário italiano desacelerou significativamente em 2023, em meio à inflação crescente e a um aumento acentuado nas taxas de juros hipotecárias.

O número de financiamento imobiliário concedido no primeiro semestre de 2023 caiu quase 30% em comparação com o mesmo período de 2022, de acordo com dados do Consiglio Nazionale del Notariato da Itália (conselho nacional de notários), enquanto o último estudo do mercado italiano pela Nomisma descobriu que o número total de transações imobiliárias era esperado para registrar uma queda final de 13% ano a ano no final de 2023.

A tendência negativa deve continuar no próximo ano, de acordo com as últimas previsões — embora os preços das propriedades geralmente devam permanecer estáveis diante de uma nova queda nas transações.

Quanto às taxas de financiamento imobiliário, o custo do empréstimo em 2024 dependerá em grande parte dos níveis de inflação em toda a Europa e das decisões futuras da política monetária do Banco Central Europeu.

Em novembro, as taxas para um empréstimo de taxa variável estavam em uma média de seis por cento, enquanto as taxas para um empréstimo de taxa fixa agora subiram para cerca de quatro por cento, de acordo com os dados mais recentes divulgados pelos bancos italianos em 12 de dezembro.

Novo código nacional de identificação para aluguéis do Airbnb

Os proprietários que alugam suas propriedades por curtos períodos de tempo serão afetados por duas mudanças importantes em 2024, ambas parte de um plano nacional para combater a evasão fiscal e conter os aluguéis turísticos em meio à escassez de moradias acessíveis nas principais cidades italianas.

Sob o Decreto Anticipi será obrigatório que todas as instalações que oferecem acomodações de curto prazo (definido como qualquer período de aluguel de 30 dias ou menos na Itália) tenham um código de identificação nacional (codice identificativo nazionale, ou CIN) em 2024.

O CIN terá que ser exibido no site de acomodações e em qualquer lista online, incluindo em plataformas como o Airbnb, com multas de até 5.000 euros para aqueles que desrespeitarem a regra.

Um sistema de identificação semelhante já está em vigor, uma vez que os proprietários (ou gerentes de propriedades) atualmente devem ter um código de identificação regional (codice indentificativo regionale, CIR) e exibi-lo em todas as listagens online.

Mas, em parte devido à ausência de um quadro nacional, a aplicação dessas regras tem sido até agora frouxa e inconsistente, razão pela qual o atual sistema de códigos regionais será substituído por um nacional no próximo ano.

Aumento na taxa fixa sobre a renda de aluguéis de curto prazo

A partir de 1º de janeiro de 2024, a taxa de imposto fixo da Itália sobre a renda de aluguel de curto prazo (a chamada cedolare secca) aumentará em cinco pontos percentuais, ou seja, de 21 para 26 por cento, para proprietários que alugam duas ou mais casas.

De acordo com estimativas da associação italiana de gerentes de propriedades Aigab, o aumento iminente deverá afetar cerca de 600.000 proprietários em todo o país, que podem esperar um aumento médio de 850 euros na taxa anual.

A taxa permanecerá em 21 por cento para proprietários que alugam apenas uma casa.

A cedolare secca é uma das duas maneiras pelas quais os proprietários de imóveis na Itália podem declarar e pagar impostos sobre a renda de aluguel de curto prazo. A outra envolve declarar qualquer renda de aluguel como parte de sua renda total do ano e depois pagar o Irpef (principal imposto sobre a renda individual da Itália).

Proibição do Airbnb em Florença?

Florença pode ser a primeira cidade italiana a proibir totalmente os aluguéis do Airbnb em 2024, depois que o conselho municipal aprovou preliminarmente uma proibição de aluguéis de curto prazo no centro histórico em meio à escassez de locações de longo prazo acessíveis.

A sentença final sobre o assunto é esperado em maio do próximo ano, quando o Tribunal Tegional da Toscana (TAR) decidirá sobre a constitucionalidade da medida.

Outras grandes cidades italianas, incluindo Veneza e Milão, já consideraram planos para restringir o número de aluguéis de curto prazo disponíveis na tentativa de liberar moradias para os residentes — mas não há sinal de que isso se torne realidade até agora.

Mudanças nos bônus de renovação de casa

Todos os principais incentivos à renovação de casas da Itália ainda estarão em vigor em 2024, mas algumas mudanças-chave estão previstas para afetar quem pode reivindicá-los e como, após as principais reformas do governo de Giorgia Meloni no início deste ano.

Superbonus 2023

Em particular, o valor máximo reivindicável sob o conhecido esquema superbonus 110 diminuirá para 70 por cento do custo total do trabalho a partir de 1º de janeiro de 2024, depois de ter caído para 90 por cento em 2023.

Além disso, salvo algumas exceções, o bônus só se aplicará a condomínios e pequenos edifícios de apartamentos (dois a quatro unidades residenciais) em 2024.

‘Imposto de ganho de capital’ na venda de edifícios superbonus

Sob a nova Lei Orçamentária da Itália, os proprietários que optarem por vender uma segunda casa para a qual reivindicaram um desconto superbonus dentro de dez anos a partir do final da obra de renovação relevante serão obrigados a pagar um imposto de 26 por cento sobre o ganho de capital (plusvalenza) resultante da venda.

As despesas relacionadas ao superbonus não serão consideradas como contando para o lucro obtido com a venda.

Por exemplo, se um proprietário comprou uma segunda casa por 200.000 euros e realizou obras de renovação no valor de 100.000 euros sob o esquema superbonus e vende a propriedade por 400.000 euros, sua plusvalenza tributável será de 200.000 euros (não 100.000).

Nenhuma mudança no imposto predial de segunda casa da Itália

Embora parecesse que uma reforma há muito adiada do imposto predial de segunda casa da Itália — oficialmente conhecido como Imposta Municipale Unica (ou IMU) — pudesse entrar em vigor em 2024, o plano foi recentemente adiado novamente.

Isso significa que o quadro legislativo do IMU, incluindo seus coeficientes fiscais e prazos de pagamento atuais, permanecerá o mesmo até pelo menos o final de 2024.

O IMU é devido por todos os proprietários de segunda residência no país, mas também se aplica às residências principais (prime case) em alguns casos raros.

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