De las nuevas normas para el alquiler turístico a una revisión del programa popular'superbonificación', se avecinan cambios significativos para los propietarios de viviendas en Italia el próximo año.
Ser propietario de una casa en Italia es un sueño hecho realidad para muchos, pero ser propietario de una propiedad conlleva una serie de obligaciones legales y financieras específicas que son muy difíciles de afrontar.
Para complicar aún más las cosas, los impuestos a la propiedad y las regulaciones de vivienda o alquiler suelen estar sujetos a cambios anuales, lo que puede significar que incluso los propietarios más vigilantes corren el riesgo de violar las reglas.
El año que viene no será una excepción, ya que el nuevo Ley de Presupuesto y una serie de decretos ministeriales más pequeños ya han esbozado algunos cambios clave que afectarán el mercado inmobiliario (y las finanzas de los propietarios) en 2024.
Descripción general del mercado inmobiliario
Después de experimentar un crecimiento constante en 2021 y 2022, el mercado inmobiliario italiano se desaceleró significativamente en 2023 en medio de una inflación creciente y un fuerte aumento de las tasas de interés hipotecarias.
El número de financiaciones inmobiliarias concedidas en el primer semestre de 2023 cayó casi un 30% respecto al mismo periodo de 2022, según datos de Consejo Nacional del Notariado de Italia (Consejo Nacional del Notariado), mientras que el último estudio del mercado italiano realizado por nomisma encontró que se esperaba que el número total de transacciones inmobiliarias registrara una caída final del 13% interanual a finales de 2023.
Según las últimas previsiones, se espera que la tendencia negativa continúe el próximo año, aunque en general se espera que los precios inmobiliarios se mantengan estables ante una nueva caída de las transacciones.
En cuanto a las tasas hipotecarias, el costo de endeudarse en 2024 dependerá en gran medida de los niveles de inflación en toda Europa y de las futuras decisiones de política monetaria de la UE. Banco Central Europeo.
En noviembre, los tipos de interés para un préstamo a tipo variable eran en promedio del seis por ciento, mientras que los tipos para un préstamo a tipo fijo han subido ahora a alrededor del cuatro por ciento, según los últimos datos publicados por los bancos italianos el 12 de diciembre.
Nuevo código de identificación nacional para alquileres de Airbnb
Los propietarios que alquilan sus propiedades por períodos cortos de tiempo se verán afectados por dos cambios clave en 2024, ambos parte de un plan nacional para combatir la evasión fiscal y frenar los alquileres turísticos en medio de una escasez de viviendas asequibles en las principales ciudades italianas.
Bajo la Decreto Anticipi Será obligatorio que todas las instalaciones que ofrezcan alojamiento a corto plazo (definido como cualquier período de alquiler de 30 días o menos en Italia) tengan un código de identificación nacional (código de identificación nacional o CIN) en 2024.
El CIN deberá figurar en la página web del alojamiento y en cualquier anuncio online, incluso en plataformas como Airbnb, con multas de hasta 5.000 euros para quienes incumplan la norma.
Ya existe un sistema de identificación similar, ya que los propietarios (o administradores de propiedades) actualmente deben tener un código de identificación regional (cíndice de identificación regional, CIR) y mostrarlo en todos los listados en línea.
Pero, en parte debido a la ausencia de un marco nacional, la aplicación de estas reglas hasta ahora ha sido laxa e inconsistente, razón por la cual el actual sistema de códigos regionales será reemplazado por uno nacional el próximo año.
Incremento del tipo fijo sobre las rentas de alquiler de corta duración
A partir del 1 de enero de 2024, el tipo impositivo fijo de Italia sobre los ingresos por alquileres a corto plazo (los llamados cupón seco) aumentará cinco puntos porcentuales, es decir, del 21 al 26 por ciento, para los propietarios que alquilen dos o más viviendas.
Según estimaciones de la asociación italiana de administradores de propiedades Aigab, se espera que el inminente aumento afecte a unos 600.000 propietarios en todo el país, quienes pueden esperar un aumento promedio anual de 850 euros.
La tasa se mantendrá en el 21 por ciento para los propietarios que alquilen una sola vivienda.
A cupón seco Es una de las dos formas en que los propietarios en Italia pueden declarar y pagar impuestos sobre los ingresos por alquileres a corto plazo. El otro implica declarar cualquier ingreso por alquiler como parte de su ingreso total del año y luego pagar el Impuesto sobre la renta personal (El principal impuesto sobre la renta de las personas físicas en Italia).
¿Prohibición de Airbnb en Florencia?
Florencia podría ser la primera ciudad italiana en prohibir completamente los alquileres de Airbnb en 2024, después de que el ayuntamiento aprobara preliminarmente una prohibición de alquileres a corto plazo en el centro histórico en medio de una escasez de alquileres asequibles a largo plazo.
La decisión final sobre el asunto se espera para mayo del próximo año, cuando el Tribunal Regional de Toscana (TAR) decidirá sobre la constitucionalidad de la medida.
Otras ciudades italianas importantes, incluidas Venecia y Milán, ya han considerado planes para restringir el número de alquileres a corto plazo disponibles en un intento de liberar viviendas para los residentes, pero hasta ahora no hay señales de que eso se convierta en realidad.
Cambios en las bonificaciones por renovación de viviendas
Todos los principales incentivos para la renovación de viviendas en Italia seguirán vigentes en 2024, pero algunos cambios clave afectarán quién puede reclamarlos y cómo, tras importantes reformas del gobierno italiano. Giorgia Meloni a principios de este año.
Súper bono 2023
En particular, el importe máximo reclamable en virtud del conocido sistema superbonificación 110 disminuirá al 70 por ciento del coste laboral total a partir del 1 de enero de 2024, después de haber caído al 90 por ciento en 2023.
Además, salvo algunas excepciones, el bono solo se aplicará a condominios y pequeños edificios de departamentos (de dos a cuatro unidades residenciales) en 2024.
'Impuesto sobre las plusvalías' sobre la venta de edificios superbonus
Según la nueva Ley de Presupuesto de Italia, los propietarios que decidan vender una segunda vivienda por la que han solicitado un descuento superbonificación dentro de los diez años siguientes a la finalización de las obras de renovación correspondientes, deberá pagar un impuesto sobre las ganancias de capital del 26 por ciento (ganancia) resultante de la venta.
Gastos relacionados con el superbonificación no se considerará computable para el beneficio obtenido de la venta.
Por ejemplo, si un propietario compró una segunda vivienda por 200.000 € y realizó obras de renovación por valor de 100.000 € en el marco del plan superbonificación y vende la propiedad por 400.000 euros, su ganancia La base imponible será de 200.000 euros (no 100.000).
No hay cambios en el impuesto a la propiedad de segundas viviendas en Italia
Aunque parecía que una reforma largamente demorada del impuesto a la propiedad de segundas viviendas en Italia, oficialmente conocido como Imposta Municipale Única (o IMU) — podría entrar en vigor en 2024, el plan se pospuso nuevamente recientemente.
Esto significa que el marco legislativo del IMU, incluidos sus coeficientes impositivos actuales y los plazos de pago, seguirá siendo el mismo hasta al menos finales de 2024.
El IMU lo deben todos los propietarios de segundas viviendas en el país, pero también se aplica a las residencias principales (caso principal) en algunos casos excepcionales.
SIGA-NOS
